前回②から引き続きアパート終活③をお届けいたします。
内容としましてはその中身です！
せっかくオリジナルで考えましたが、公開します！
そんなに難しい事ではないので他社管理会社さんも
真似して頂けたらと思います。必ず築古物件でお悩みのオーナーが
いらっしゃるはずです。お役立てください。
と、話を戻しましてタイトルにもロジックその１と書きましたが
分解して物事をまず把握します。１は、建物状況です。
私は一応、2級建築士でもあり、前職はプラントエンジニアで
原子力発電所内の設備、建物の異状を見つけることも業務の１つでも
ありましたので「状態不良の発見」の勘はあります。（女性の髪形の
変化は驚くほど気づかないのですが・・・不良じゃないので・・(^^;)）
それでは建物簡易点検の内容です。
（詳細は建築会社のプロにお願いするので日常管理会社として簡易と表現）
まず現場に行きます。弊社の管理では「古くても清潔に」で放置物や
ゴミなど敷地内に無い事が基本としていますのでまずそういった維持を見ます。
危険なものといえば入居者さんが置いているよく燃える物です。
タイヤ、DIYの溶剤・・放火されては大変ですので、すぐに
片付けを促す張り紙をします。
・・・ここからは基本管理委託業務超えた内容になります。建物修繕もしくはアパート終活の一環業務です・・・
次に「安全設備」。階段や上階廊下の手すりが安全に保たれているか？
と揺らしながら確認を進めます。※建物管理者はあくまでオーナーです。
殆どの会社の管理委託業務ではこの安全設備の維持管理は入っておらず
事故の際はオーナーへ賠償の責任が来ます。管理の契約内容をご確認ください。
次に外壁や軒天井の剥落や脱落状況を見ます。
写真は排気口ベントキャップおよびタイルの脱落
落下によって、人にケガを負わせては一大事です。
もし見つけた場合は通行の用に使わない場所ならロープを
張り出入り禁止とします。通行に必要であれば直下部に
コーンを置き、入居者へ注意を促し、補修を計画します。
こんな脱落もあります
写真とは別に壁が脆くなった為に剥落したりする現象も
古いモルタル壁アパートでは見られます。気を付けて見ましょう！
どうしても建物点検となると「維持」に意識が向かいがちですがまずは「安全」です。
私が建築関係の会社に詳細点検をお願いする
場合はこの順位を最上位にして頂いています。
見つけたらまず、安全確保 です。
それから、防水関係を意識しながら外部廊下など見て回ります。
4戸1棟のアパート階段は多くが建物中央にあって外部になっていますが
ここは痛みを発見しやすいですね。
外壁のサイディング板も現代の製品は良いといわれますが
平成10年以前築のアパートは、とある物件を経験してからは疑ってみています。
どことは言えませんが「信頼あると思っていた大手HMアパート」です
内部は見えていませんが、鉄骨アパートでこの状態・・
中の状態が気になります。
屋根に関してですが、簡易点検では昇降口がある建物は
点検実施です。無い物件は遠隔で写真を撮る方法として
WI-FIなどでシャッターを切れるデジカメを長い棒につけて
撮影などで可能です。これいい方法です。真似してください！
静かで入居者さんに迷惑かけないのは間違いないですね。
これで確認できるのは、表面の撥水具合です。朝露、前日の雨など水分が
浸透している様であれば要補修です。写真の状態は水分の吸い込みは乾燥で分かりづらいですが、表面膜はかなりのダメージで反り返りしている材料も見られます。あまりにも放置しては張替や上張りなど大掛かりな工事になってしまいます。
と、いろんなポイントを見ていきます。
少し長くなりすぎるのでここで点検は終わりますが
この結果を基に補修計画が策定できます。
ですが、築年が経過した物件では特に。ですが
闇雲に建築業者さんへ見積もり依頼は掛けません。
業者さんは見積もりを作成するのにも数時間も掛けます。
コストを抑えて、いい仕事をしてもらう為になるべく「参考見積」は
取らない方がよい結果に繋がると信じています。
（私がお願いしている業者さんは賃貸という環境をよく理解してくれていて
入居者配慮、コストダウン案、免責だができる事など正直に意見交換できる方々です）
そこで。どうするかと言うと振れ幅15％程度の概算は
お伝えした上で「運用」のお話を始めます。
私からオーナーへのご質問は
「何年、この建物を運用しましょう？」
です。ここが抜けた建物修繕計画は全くダメ計画です。
次回の④のお話をまじえながらアドバイスをしつつ
運用期間をおおかた決めます。
そこから必要最低限。というキーワードで補修部分を
選び、業者さんと現地打ち合わせと流れていきます。
その数字を出すためには・・・？？
管理会社の皆さん！建築士も2級なら独学でも大丈夫とは
思いますが、今はインスペクション関連の資格もあり上記程度は
学びやすい環境かと思います。
日々勉強日々向上で一緒に管理の質を高めましょう！
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長くなってしまいましたが建物維持管理については
かなり割愛しております。
気になるご相談がありましたら下記からご相談ください。
私の強みは、建築と賃貸管理の両方を知っている。
という部分です。
※弁護士法72条「非弁行為」に十分留意し業務を遂行します。
鑑定、代理、仲裁若しくは和解などが発生する場合は弁護士へ
その業務を委託いたします。
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【不動産の困った！のご相談は・・】
資産管理課 西まで。
外出、接客対応もありますので、事前に
ご予約を頂けると、ゆっくりとお時間を設定いたします。
ご相談はまず下の３つの方法でお気軽にどうぞ！
①お電話→(0120-412-132)
②メール→（s-nishi@next-step.co.jp)
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※税務に関しては税理士に相談・依頼します。
※争議に関しては弁護士に相談・依頼します。
※測量などは土地家屋調査士に相談・依頼します。
※相続登記などは司法書士に相談・依頼します。
士業の皆さんは全て提携先なのである程度のご相談は
無料で受けて頂けます。
西がお話を伺った後、適正なご相談先と組合せを
ご案内いたします。
＃賃貸経営コンサル
