アパート終活③～ロジックその１～の続きです。
前回は建物の状態状況（ハード面）の把握をお伝えしましたが
今回はソフト面（契約状況、入居者状況、運用状況など）を中心とした
お話となります。今回もノウハウ盛りだくさんです！
まず、「あと何年、この建物を運用しましょう？」
というご質問をしますが、最初から明確にお答えする
オーナーはいらっしゃらないかと思います。
何となくどうにかしないとな～。と思われている方は多いのですが
管理会社も意見ないし、ね～。というところかと思います。
ここ最近、アパート終活しましょう！とご説明していると
こんな話、初めてだ。なんで言ってくれんかったと？？と
実際に言われております。正直に2019年からご提案を始めました！
とお伝えしているところです(^^;)
さて、このあと何年？という問題。
実は前回の建物の耐久性からは答えを出すことができません。
なぜかと言いますと、費用を掛ければかなり長く使うことができるからです。
ご質問でも、あと何年もつか？と受けることも多いですが、正直答えはありませんで、「あと何年もたせるか？」という部分が
投資としてもコントロールする重要な部分と考えます。
そこで、ソフト面の要素が必要となります。
オーナーとのお話の前に管理会社が準備するものとして
１．入居者契約一覧・・契約日、賃料、敷金の情報
２．入居者のご年齢
３．レントロール、キャッシュフロー計算シート
の3点が必要となります。
※管理をしていない物件のご相談の際はオーナーにご準備頂く事に
なります。先日、自主管理の方のご相談の際は事前に質問シートを
お渡しして把握分をご記入頂きました※
１は契約内容の再確認
２はお困りの築古物件の多い傾向として、長年お住まいの
高齢入居者さんがいらっしゃる事があります。
そこで、ご年齢も確認の１つとなります。
３は運用状況です。建物に幾ら掛けてまで維持するか？どうかの
評価をする計算シートです。
まずそもそも、なぜ築古アパートを所有していて
悩みの種なのか？
その1つにこれがあります。
・通常の賃貸借契約では期間の定めのない賃貸借契約となる（借地借家法第26条）。
・賃貸人が、期間満了により賃借人との契約を終了するためには、賃貸人の正当事由が必要となる。その際賃借人への立退料を支払わなければならない可能性がある(同法第28条)。
古くなって壊したいのに立退料！？ 泣きっ面に蜂状態です。
ポイントは借地借家法38条の契約「定期建物賃貸借契約」に
移行できればその心配もありません。
とは言え、一方的に入居者へその同意を求めるのも
難しいでしょう。
そこで
まず契約年月をチェックします。ここ重要です。
※※平成12年3月1日の前か後か※※
これです。ひとまず抑えておきましょう。
その後ご年齢チェック。お年寄りを急に追い出した。
なんて周囲から見ると鬼ですからね。実際、大変ですし
心が痛みます。ここで無理やりでも追い出せ！なんて言われ
てしまいますとサーっと撤退いたします。穏便に進めましょう。
急がば回れです。
それから最近の補修費用と年間賃料でキャッシュフローを計算して
大型の突発的な工事が入るとどの位で赤字になるか確認します。
そこから残り５．７．１０年の3パターンなどでお話合いです。
ちなみに平成12年3月1日前に契約した方は実は
定期建物賃貸借契約には同意があっても変更はできません。
そこで契約年月日の確認が必要となります。
平成12年3月1日以降契約の方で上記の要素を鑑みながら
条件等を組み立てます。
この部分はケースバイケースとなりデリケートな情報もあるのでブログでは
書きかねます。
直接、「ブログを読んだがケースバイの内容は何？」お聞きください。
同業の方もOK！です。
例えばここで10年としよう！
となれば、前回③の建物状況と合わせて10年維持を目的とした
計画に入ります。「〇〇荘10年終末期計画」として
コストとスケジュールを入れた提案書作成となります。
ご提案の日は引き継ぎ予定のお子さんも同席でご提案できれば
ベストです。（最初から引き継ぎ予定の方からご依頼もあります）
ご家族が共通の意識で不動産経営をできるなんてすばらしい事で、
円満相続の要因でもあります。
長文になりすぎるので、この位のボリュームにしましたが
築古物件でお悩みでしたら直接ぜひご相談ください。
少々、困難な方が仕事のやりがいがあるので気になされず
ご相談いただければと思います。
実際に私が対応できる範囲ですが
福岡市、那珂川市、春日市、大野城市、筑紫野市です。
オーナーの為に何とかしたい！という管理会社の方も
ご連絡お待ちしております！
アパートも終活～完～
※弁護士法72条「非弁行為」に十分留意し業務を遂行します。
鑑定、代理、仲裁若しくは和解などが発生する場合は弁護士へ
その業務を委託いたします。
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