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賃貸建物の長期修繕計画をつくるぞ!!・・・➀

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カテゴリ:不動産のご相談窓口 資産管理課


不動産のご相談窓口を担当している資産管理課の西といいます。
賃貸建物の長期修繕計画を立てるなら、大きな建設会社じゃないの??
、というご意見。ごもっともです!作れるから修理もできる。
そうなんです。でも、そう思われているオーナー程読んで頂きたいブログに
なります。長くなりますが、修繕についてお付き合いください。 

まず、誰が言っているの?は大変重要な要素かと思いますので
私の経歴などから・・・
高専機械工学科卒~プラントエンジニア(原子力発電所メンテナンス)
~ネクステップ(不動産業)
という、あれ?と良く言われる経歴です。

そんな経歴もあり不動産屋さんとしては珍しい資格も保有していまして・・
基本の宅建士はもちろん、不動産コンサルティングマスター、上級相続コンサルティング、賃貸不動産経営管理士、2級建築士、2級建築施工管理士、消防設備士乙種6、有機溶剤取扱い主任者・・や
なんならクレーン運転や高所作業車、フォークリフトの運転もできます。
前職では、発電所内設備の単年修繕計画や長期修繕計画、数年に1度しかない
点検計画などの立案と実作業の作業手順書作成、配員調整、監理、検査、
公的検査機関受検などルールが厳しい環境でさせて頂いていました。

転職した際にこれらの知識、経験はもう役に立たないと思っていたのですが
賃貸、売買、建築、テナント、貸地、相続支援やコンサルなどの
不動産の業務を一通り経験して、役に立つ!! と思ったのが
タイトルの通り「賃貸建物の長期修繕計画」です。
現場系の立案経験がありつつ、不動産運用分析を行っている賃貸管理会社社員。
たぶんレアです。 
そんなこんなで、使命感を持って賃貸建物の長期修繕計画立案を進めています。
まだまだ完成まで至っておりませんが、そんな私が
今回から数回に分けて「賃貸建物の長期修繕計画をつくるぞ!!」
のブログを書いていこうと思います。
全く著名人では無いのでその点、ご了承下さい。

前置きが長くなりましたが・・
建物の修繕計画ですが、分譲マンションでは必ずと言っていい程
長期修繕計画があり、それに基づいて修繕積立金を各戸から集金し積み立てを
行っています。
賃貸建物では? 大型のファンド物件を除いて民間のオーナー所有
賃貸建物では、ほぼ皆無かと思います。お付き合いのある大手メーカーさんにも
聞いてみましたが無かったので、これは福岡の地域特性でも無く全国に共通する
事と思います。裏付けする様に国交省もこの事を問題視していまして
平成31年に「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について」
という問題提起から賃貸建物の維持について発信を始めています。

大きな先行投資を行った建物が古くなり次第、「建て替え」
の選択しかない。と、日本ではなりがちですが、他の先進国は違うと
良く言われています。積み上げた資産を壊してまた投資。
不思議に見られるそうです。また建設会社で無いのではっきりと言えますが、
建替えしかない。は建設会社の「やりたい事」です。
狭い日本で経済を回すなら作って、壊してまた作る。が繰り返されないと
成り立たない部分もあるかとは思いますが・・・
その一翼を民間オーナーが負わなくても良いと思います。

通常、先行投資を回収したその後からうまみが大きくなります。しかし
その時に維持管理がしっかりできていないと、大変!というのが
実物投資である不動産ならでは。ではありますが、先に書いた様に
積立を含めた長期計画が殆ど無いのが現状です。
運用分析中、ご相談のオーナーさんと一緒に、溜息が出る場面がまさにこの時。
こんな事もたくさんあり、途中からでもいいので計画の再構築と
新築計画中の建物には修繕計画と積立計画を提案しないと!と
思い始めたのが私のきっかけです。

誰か教えて!!と思い建設会社さん、設計事務所さん、高速道路維持のコンサルさんなど色々聞きましたが・・・
答えに行きつかず。
じゃ、恥を忍んで他社管理会社さんに!と思っても、不動産畑の方ばかりで
建設会社に相談ですかね~。というご意見。

いや~。そうじゃないんだな~。
オーナーさんは、「賃貸経営」をしているのであって適正再投資じゃないと
経営が破綻してしまいそうな話ばかり。。
そう思いつつも建設会社さんにお願いした見積もり書をオーナーさんに
説明しながら、はと、気づきました。・・・➀完  

何に気づいた???・・②へ続きます

#賃貸経営コンサル
#長期修繕
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西 真一

相続対策、建物修繕計画、賃貸経営、不動産売買、建築など 疑問に思う事ご相談下さい。なるべく分かりやすくお答えいたします。 修繕計画で大切にしている事は「なるべくしない」「するなら効果的に」 です。管理の経験を通して、オーナーさんの出費が辛いものだと重々承知しており、 過剰な品質は省く努力をしたいと考えています。

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